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La crisis económica ha provocado una drástica bajada en la compra de viviendas en España en 2008, si bien la razón no ha sido porque los españoles que el año pasado se formularon la pregunta que titula esta entrada se decantaran por alquilar su vivienda. De todos es conocido que las causas son otras. Sin embargo, seguro que a todos vosotros hipotecados cuando frente al notario firmabais toda la retahíla de documentos asociada a una operación de compraventa de vivienda se os pasó por la cabeza la pregunta: “¿Sería mejor que me olvidara de todo esto y me buscara un alquiler?”. Y vosotros inquilinos no me digáis que no pensáis de vez en cuando: “¿Estoy tirando el dinero con el alquiler?, ¿debería comprar una vivienda?”. A favor de una posición u otra hay todo tipo de argumentos, principalmente económicos pero incluso sociológicos y culturales. En esta entrada nos vamos a centrar en los aspectos económicos y compararemos los gastos asociados a la compra e hipoteca de nuestra vivienda frente a la opción de recurrir al alquiler. Contrapondremos las dos siguientes situaciones:
SITUACIÓN 1: COMPRA
- Compramos una vivienda cuyo precio es 300.000 €
- Los gastos de compra e hipoteca (notaría, registro, IVA ó ITP, AJD, tasación) son un 10% del precio de compra (30.000 €).
- Damos una entrada de 90.000 €.
- El banco nos concede una hipoteca con un principal de 240.000 € a 25 años al 4% de interés nominal (por simplificar consideramos que las comisiones de estudio y apertura están incluidas en los gastos de compra e hipoteca arriba descritos).
- La cuota mensual de la hipoteca resulta 1.266,81 €.
- Anualmente tenemos los siguientes gastos: 1.000 € en Mantenimiento, 300 € por una prima de Seguros de Hogar, 1.000 € de Gastos de Comunidad, y 300 € por el Impuesto de Bienes Inmuebles. Estos gastos aumentan cada año con el IPC (2%).
- En nuestra declaración del IRPF nos deducimos el 15% de las cantidades invertidas, con un límite de 9.015 € anuales, es decir el ahorro anual fiscal máximo será 9.015 € x 15% = 1.352,25 €.
- Nuestra vivienda tiene una revaloración anual del 2%.
SITUACIÓN 2: ALQUILER
- Encontramos una vivienda en alquiler en el mismo edificio en el que íbamos a comprar por 900 €/mes. Firmamos un contrato de larga duración (5 años).
- La renta mensual se actualiza anualmente con el IPC (2%).
- Cada 5 años se renovará el contrato si el propietario está de acuerdo o buscamos otra vivienda de características y renta similar.
- No hay gastos de comunidad, seguros, IBI o mantenimiento ya que son asumidos por el propietario.
- Tenemos 90.000 € en nuestra corriente, provenientes de la entrada que no hemos usado para comprar la vivienda.
- Lo que ahorramos mensualmente con respecto a la opción de compra lo invertimos junto a los 90.000 € consiguiendo una rentabilidad anual del 6%.
- Tributamos al tipo del 18% por los rendimientos que obtenemos por nuestras inversiones.
Tras 25 años analizamos el patrimonio y gastos e ingresos que tendríamos en ambas situaciones:
SITUACIÓN 1: COMPRA
- Tenemos una vivienda valorada en 482.531 € (300.000 € actualizados al presente).
- Anualmente gastamos 4.182 € (2.600 € actualizados al presente) en Mantenimiento, Seguros, Comunidad e IBI.
SITUACIÓN 2: ALQUILER
- Tenemos inversiones valoradas por 484.955 € (301.507 € actualizados al presente).
- Las inversiones nos da una rentabilidad de 1.988 €/mes (1.236 €/mes actualizados al presente) que son suficientes para pagar la renta mensual de 1.448 €/mes (900 €/mes actualizados al presente).
En el ejemplo estudiado el patrimonio final en la opción de alquiler es ligeramente superior a la opción de compra, pero lo más interesante es que mientras en la opción compra al terminar nuestra hipoteca seguimos teniendo gastos asociados a la vivienda, en la opción alquiler las inversiones que tenemos dan rendimientos que financian nuestra renta de alquiler e incluso un sobrante.
En el siguiente archivo Excel os dejo una calculadora con los datos de este ejemplo. Todas las casillas en fondo azul son editables, con lo que podréis simular vuestro caso.
http://sites.google.com/site/jlsampedrofernandez/Home/Calculadora_Compra-Alquilar.xls?attredirects=0
En una próxima entrada analizaremos la influencia de las variables que hemos propuesto (relación precio de venta-alquiler, tipo de interés de la hipoteca, plazo de la hipoteca, gastos de mantenimiento, IPC, revalorización, rentabilidad de la inversión,…) y criticaremos el modelo valorando sus limitaciones.
SITUACIÓN 1: COMPRA
- Compramos una vivienda cuyo precio es 300.000 €
- Los gastos de compra e hipoteca (notaría, registro, IVA ó ITP, AJD, tasación) son un 10% del precio de compra (30.000 €).
- Damos una entrada de 90.000 €.
- El banco nos concede una hipoteca con un principal de 240.000 € a 25 años al 4% de interés nominal (por simplificar consideramos que las comisiones de estudio y apertura están incluidas en los gastos de compra e hipoteca arriba descritos).
- La cuota mensual de la hipoteca resulta 1.266,81 €.
- Anualmente tenemos los siguientes gastos: 1.000 € en Mantenimiento, 300 € por una prima de Seguros de Hogar, 1.000 € de Gastos de Comunidad, y 300 € por el Impuesto de Bienes Inmuebles. Estos gastos aumentan cada año con el IPC (2%).
- En nuestra declaración del IRPF nos deducimos el 15% de las cantidades invertidas, con un límite de 9.015 € anuales, es decir el ahorro anual fiscal máximo será 9.015 € x 15% = 1.352,25 €.
- Nuestra vivienda tiene una revaloración anual del 2%.
SITUACIÓN 2: ALQUILER
- Encontramos una vivienda en alquiler en el mismo edificio en el que íbamos a comprar por 900 €/mes. Firmamos un contrato de larga duración (5 años).
- La renta mensual se actualiza anualmente con el IPC (2%).
- Cada 5 años se renovará el contrato si el propietario está de acuerdo o buscamos otra vivienda de características y renta similar.
- No hay gastos de comunidad, seguros, IBI o mantenimiento ya que son asumidos por el propietario.
- Tenemos 90.000 € en nuestra corriente, provenientes de la entrada que no hemos usado para comprar la vivienda.
- Lo que ahorramos mensualmente con respecto a la opción de compra lo invertimos junto a los 90.000 € consiguiendo una rentabilidad anual del 6%.
- Tributamos al tipo del 18% por los rendimientos que obtenemos por nuestras inversiones.
Tras 25 años analizamos el patrimonio y gastos e ingresos que tendríamos en ambas situaciones:
SITUACIÓN 1: COMPRA
- Tenemos una vivienda valorada en 482.531 € (300.000 € actualizados al presente).
- Anualmente gastamos 4.182 € (2.600 € actualizados al presente) en Mantenimiento, Seguros, Comunidad e IBI.
SITUACIÓN 2: ALQUILER
- Tenemos inversiones valoradas por 484.955 € (301.507 € actualizados al presente).
- Las inversiones nos da una rentabilidad de 1.988 €/mes (1.236 €/mes actualizados al presente) que son suficientes para pagar la renta mensual de 1.448 €/mes (900 €/mes actualizados al presente).
En el ejemplo estudiado el patrimonio final en la opción de alquiler es ligeramente superior a la opción de compra, pero lo más interesante es que mientras en la opción compra al terminar nuestra hipoteca seguimos teniendo gastos asociados a la vivienda, en la opción alquiler las inversiones que tenemos dan rendimientos que financian nuestra renta de alquiler e incluso un sobrante.
En el siguiente archivo Excel os dejo una calculadora con los datos de este ejemplo. Todas las casillas en fondo azul son editables, con lo que podréis simular vuestro caso.
http://sites.google.com/site/jlsampedrofernandez/Home/Calculadora_Compra-Alquilar.xls?attredirects=0
En una próxima entrada analizaremos la influencia de las variables que hemos propuesto (relación precio de venta-alquiler, tipo de interés de la hipoteca, plazo de la hipoteca, gastos de mantenimiento, IPC, revalorización, rentabilidad de la inversión,…) y criticaremos el modelo valorando sus limitaciones.
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